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博主任教于纽约市立大学(City University of New York)。现任美国 "TESOL国际" 期刊杂志出版委员会主席。曾两度当选该组织英语作为外国语委员会主席 (2008-2009, 2010-2011), 该会期刊 Essential Teacher 专栏撰稿人, 共同编辑, 编委 (2006-2009)。"TESOL国际" 是全球TESOL领域两大最著名学术研究组织之一(另一组织是英国的 IATEFL),总部在美国首都华盛顿。博主 90年代曾供职于哥伦比亚大学新闻研究院媒体研究中心。

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王一鸣: 楼市去库存或需6年5个月  

2016-02-21 07:45:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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王一鸣: 楼市去库存或需6年5个月

2016-02-20 纽约文摘 推荐 | 来源: 中国青年报


王一鸣: 楼市去库存或需6年5个月 - 纽约文摘 - 纽约文摘

2月19日,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布文件,从本月22日起,除了一线城市,其他城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将降低。

降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率、降低交易环节税费征收比例——不到20天连出三招,今年房地产调控的大幕已经开启。

在业界看来,巨大库存已成为当前房地产行业的最大问题,也是摆在中国经济增长面前的难题。财政部等三部门的新政策目标指向正是去库存。

那么,房地产库存到底有多少?

在2月19日召开的中国经济50人论坛2016年年会上,国务院发展研究中心副主任王一鸣拿出了数据。

“我觉得有大中小三个口径。”王一鸣说,最小的口径是已建成的商品房待售面积,中口径是加上在建的未售面积,最大的口径是已购买土地但尚未开发的面积。

王一鸣拿出的数据显示,到去年12月底,全国房地产待售面积为7.18亿平方米,这是房地产库存的最小口径。加上在建面积73.5亿平方米,是库存的中口径,这个库存量需要5年9个月的时间才能消化掉。

“如果再加上待开发土地面积,按平均容积率2.37计算,房地产库存需要6年5个月才能消化掉,这是房地产库存的大口径。”王一鸣说。

也就是说,最悲观地看,目前房地产库存需要6年5个月的消化时间。

值得注意的是,全国总体库存量大,但已经出现分化。一二线城市库存正在缓解,但三四线城市至今没有缓解的迹象。

中国民生银行首席研究员温彬告诉记者,本月初针对非限购城市,央行下调房贷首付比例,此次财政部等三部门调低房地产交易税费,切实降低购房成本,有利于房地产市场交易的活跃,推动房地产去库存。这也是实施积极财政政策稳增长的具体表现。

那么,此次三部门的新政究竟能对购房产生多大的刺激作用?

按照三部门的新政,购买家庭唯一住房,面积90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

购买家庭第二套改善性住房,90平方米及以下的,减按1%征收契税;90平方米以上的,减按2%征收契税。

个人将购买两年以上(含两年)的住房对外销售的,免征营业税。

房地产中介公司算了一笔账。对一个二套房购买者来说,假设购买一套90平方米、总价100万元的住房,需要缴纳契税3万元,按照新政,只需要缴纳1万元。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,这个政策将有利于降低购房成本,增加购房需求,加快房产流通,加快去库存,降低库存量较大的三四线城市的楼市风险,促进楼市繁荣,进而提振宏观经济。

在胡景晖看来,2015年“330新政”出台之后,一系列利好楼市的政策全部都是货币政策,但是从去年四季度开始,货币政策对楼市刺激的边际效应逐步减弱,市场也在降温。此次中央重启财税政策,意味着未来财税政策和货币政策双管齐下,将成为促进房产流通,加快结构调整,加速去库存化,促进楼市繁荣的主要政策方向。

政策实施效果尚需时间检验,对楼市去库存来说,似乎并不是一件容易的事。

在王一鸣看来,目前楼市最突出的矛盾有两点:一个是三四线城市化解库存难度大,下一步怎么化解,还找不到特别有效的办法;另一个是商业用房和办公用房去库存压力更大,需要10年10个月才能消化,而且有相当一部分商业用房没办法消化。

王一鸣提出了8条措施破解库存难题,包括在人口净流出的地区控制房地产用地供给量,提高保障性安居工程的货币化安置比例,发展批量化租赁的市场,探索建立城市住宅政策性银行,推进住房按揭贷款利率抵扣个人所得税,通过特殊政策进一步鼓励农业转移人口买房,商业用房、办公楼资产证券化,尽量取消以前的一些限制性政策等。

在胡景晖看来,房地产调控仍需进一步深化。比如一线城市也需要通过减税的方法来促进二手房流转;除了契税和营业税,个税也有减免空间。

尽管过去的一年是房地产库存问题暴露的一年,但这个行业的销售收入依然处于高位。国家统计局的数据显示,2015年房地产行业的销售额达到8.73万亿元,同比增长14.4%,创历史新高。

王一鸣提供的数据显示,房产税、营业税、附加税、企业所得税等房地产相关税收在整体税收收入中占到30%,“我觉得在国民经济中非常重要。”(记者李松涛)

(原标题:国务院发展研究中心副主任:楼市去库存或需6年5个月)


陈宝存:房地产库存,你了解真相吗?


很是纠结的是整体对房地产库存的无知解读。明明国家统计局有待售面积数据,为什么又整出来那么多的根本不算库存的数据,来误导政策呢?

       所谓商品房待售面积是房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积。这也就是国家统计局的库存面积。

       那么今年至目前的情况是:11月末,商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。其中,住宅待售面积增加439万平方米,办公楼待售面积增加90万平方米,商业营业用房待售面积增加318万平方米。对于全年商品房销量12至13亿平米的中国商品房市场来说,消化期应该半年才对,为什么整出来几年的消化期呢?因为很多专家把在建(施工)当做完全没有销售的库存量了。

       在建(施工)面积是指正在建设尚未竣工投入使用的建设面积。1-11月份,房地产开发企业房屋施工面积723990万平方米,同比增长1.8%,增速比1-10月份回落0.5个百分点。其中,住宅施工面积503347万平方米,下降0.3%。数据也很清晰,但是专家们又是怎么看在建(施工)面积的呢?专家们认为,住宅施工50亿,消化这种需求,需要4至5年左右的时间。这是将所有在建(施工)面积当成了没有销售和出租出去的面积了。那么,我们的待售面积指标可以不用了吧?

      争议焦点:在建面积是不是没有销售出去的面积?还是包含已经销售但是没有达到竣工的房屋施工面积总和?我们还是执行的预售制。在开发企业拿不到开发贷,消费者按揭贷款严控,建筑企业也拿不到垫资给开发商的贷款情况下,有多少开发商能够建好房子等着销售和出租?不用脑子都能想明白的道理,我们的专家学者怎么用脑子想错了的?奇怪。

       我们再看一组数据:1-11月份,房地产开发企业到位资金112563亿元,同比增长2.2%,增速比1-10月份提高0.9个百分点。其中,国内贷款18628亿元,下降3.2%;利用外资258亿元,下降51.4%;自筹资金44648亿元,下降3.4%;其他资金49029亿元,增长11.2%。在其他资金中,定金及预收款28538亿元,增长6.4%;个人按揭贷款14714亿元,增长21.3%。

        也就是说,开发企业资金贷款只有1.86万亿,按揭贷只有1.47万亿,预收款占到了2.85万亿(首付款),如此情形下的开发企业,如何能将70亿平米的房子推到建设阶段,而没有预售呢?事实上,预售制情况下,我们一般只到达预售证发放要求的建设阶段,甚至更多的城市更多的项目是卖完了才盖房的。

       在建施工面积根本不是库存。只有待售面积才是开发企业没有销售或者没有出租的面积,这是不用怀疑的。

       当然,市场是有已经销售并且竣工投入使用,却没有居住的所谓空置房。这些空置房,很多是城市建设配套不到位,远郊区不适合目前居住,家庭仍旧住在老城区的小房子里工作与子女上学。这些房子必然空置着,这也不是什么库存。所以存量房和空置房我们一直无法统计。至今仍是谜。但是总量看,人均30余平米的存量房数据,是分城市与乡村的。至于户均1.02套住房这类数据,也误导了很多专家甚至房地产老总。是有房的,我们从49年土改就有房。但是问题在于居住的舒适度和套型面积有多大呢?所以我们1998年开始了房地产市场化的改革,主要是住房品质和面积完全不能到位。

       目前来看,我们还有5亿人口要移动到城市,移动人口的7成目前还是租房的。他们的房产还在原籍也许有农村,也许是中小城市。但是,一定要在所居住生活的城市另外置业。所以需求是无限的。那么现有的存量房根本就不可能满足中国城市化进程中未来5亿人口的进城需求。可是,告诉大家一个概念:城市开发边界的划定,未来不是你想盖房就盖房了。

      也就是说,未来全国城市都面临土地供应困局。而市场是要有现实需求的。所以开发商选择了不开工,也拿不到新地块。未来的房地产市场,新开工和土地购置,必须回到原有的水平,但是,我相信很难到最高水平的就是新开工和土地购置两大指标。至于待售面积的增加,更多是商业写字楼商铺,住宅也是度假村等等销售和出租都不能完成的面积。反而是好的地段区域普宅没有巨大的库存。卖不掉租不掉的项目反而应该自省,为什么盲目开发呢?

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